江發(fā)·天御灣頂層復(fù)式刷新江門洋房備案總價(jià)紀(jì)錄。

部分在售復(fù)式產(chǎn)品擁有江景資源，稀缺性強(qiáng)。

博學(xué)名苑在售復(fù)式產(chǎn)品備受關(guān)注。圖為效果圖。受訪者提供

????上周，《一套頂層復(fù)式1954萬元，江門一樓盤刷新江門洋房備案價(jià)紀(jì)錄》的報(bào)道在本報(bào)刊發(fā)后，吸引許多讀者的目光。說起復(fù)式洋房，相信大部分市民都不會(huì)陌生。曾幾何時(shí)，復(fù)式洋房一度風(fēng)靡江門。如今，隨著大平層的熱銷，一手在售的復(fù)式洋房可以說是越來越少，直至高價(jià)頂層復(fù)式的出現(xiàn)，重新讓其進(jìn)入大眾視野。那么，為何一手復(fù)式洋房會(huì)變少？目前市面上在售的復(fù)式價(jià)格幾何？記者就此進(jìn)行了走訪調(diào)查。

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

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????政策變化 一手復(fù)式洋房越來越少

????“很好奇，什么樣的老板會(huì)買？”“厲害了！江門土豪準(zhǔn)備好了?！鄙现?，江發(fā)·天御灣8棟取證，其頂層復(fù)式備案總價(jià)均刷新江門洋房備案價(jià)紀(jì)錄，在網(wǎng)上引發(fā)關(guān)注。江發(fā)·天御灣8棟共27層高，兩梯一戶設(shè)計(jì)，僅26套，套均備案總價(jià)為975萬元。其中，最貴的一套為頂層復(fù)式2701單元，備案單價(jià)28688元/平方米，建筑面積約681平方米，備案總價(jià)高達(dá)1954萬元，刷新了江門洋房備案總價(jià)紀(jì)錄。

????復(fù)式一般是指占用兩個(gè)樓層、有內(nèi)部樓梯連接的房屋，其起源于躍層，又優(yōu)于躍層。一般復(fù)式的房型是客廳或餐廳位置上下兩層連通，其他位置上下兩層區(qū)分，有內(nèi)部樓梯。

????記者調(diào)查了解到，目前市面上在售的復(fù)式產(chǎn)品可以說是寥寥無幾。市區(qū)方面，除了江發(fā)·天御灣的頂層復(fù)式，僅有博學(xué)名苑、駿景灣譽(yù)峰、銀海·蘭亭四季等少數(shù)樓盤有復(fù)式產(chǎn)品在售。

????事實(shí)上，在大約20年前，復(fù)式洋房可以說是風(fēng)靡江門。在江門樓市的發(fā)展歷程中，復(fù)式產(chǎn)品作為一種獨(dú)特的住宅類型，憑借其新穎的空間布局和較高的使用率，受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著多層、高層電梯房的興起，復(fù)式洋房也應(yīng)運(yùn)而生，當(dāng)時(shí)不少小區(qū)紛紛推出頂層復(fù)式產(chǎn)品，吸引許多市民的關(guān)注。時(shí)至今日，江門二手市場(chǎng)上仍有不少復(fù)式洋房在售。

????對(duì)此，美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析，以前土地供應(yīng)相對(duì)充足，容積率限制寬松，適合建設(shè)復(fù)式洋房這類低密度產(chǎn)品，且當(dāng)時(shí)市場(chǎng)缺乏高端住宅，復(fù)式洋房曾一度受到青睞。后來，規(guī)劃政策轉(zhuǎn)向，出讓地塊容積率提高，再加上核心區(qū)域土地逐漸稀缺，開發(fā)商為平衡成本，高層住宅成為主流，一手復(fù)式洋房越來越少。在此背景下，也有部分樓盤為了提升項(xiàng)目檔次，提高溢價(jià)空間，采用“高低配”的規(guī)劃策略，如“高層+疊墅”等。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊則告訴記者，以前的復(fù)式洋房主要以首層或頂層的住宅為主。主要原因是以前的步梯樓首層和頂層的價(jià)格都比其他樓層便宜，通過復(fù)式設(shè)計(jì)贈(zèng)送更多面積和空間，不僅便于銷售，更有利于提高銷售總價(jià)。在電梯樓多起來后，很多樓宇的頂樓都設(shè)計(jì)成復(fù)式，一方面滿足客戶對(duì)“高空別墅”的需求，另一方面有利于銷售?，F(xiàn)在隨著4.0住宅的推出，復(fù)式洋房更多的是面向高端改善型客戶。

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????價(jià)格不菲 復(fù)式產(chǎn)品有價(jià)有市

????然而，物以稀為貴，市面上雖然復(fù)式產(chǎn)品不多，但價(jià)格往往居高不下。

????今年2月，位于新會(huì)區(qū)的銀?！ぬm亭四季旗下的復(fù)式大平層亮相，吸引了許多市民的關(guān)注。通過復(fù)式產(chǎn)品“大平層化”，呈現(xiàn)別墅級(jí)陽臺(tái)，約6.65米中空挑高，實(shí)現(xiàn)“空中墅居”生活。據(jù)悉，項(xiàng)目主推建筑面積約210-250平方米的復(fù)式大平層?！拔覀儤潜P的復(fù)式產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)尺度和舒適度，同時(shí)利用4.5代產(chǎn)品特點(diǎn)，創(chuàng)新設(shè)計(jì)院落大平層，滿足都市人對(duì)于田園詩意居住的追求?！便y海·蘭亭四季一名工作人員說。

????而在蓬江區(qū)，博學(xué)名苑則是在售復(fù)式產(chǎn)品較多的樓盤。其打造8套326平方米復(fù)式洋房，每套總價(jià)約500萬元。博學(xué)名苑相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，相比大平層，復(fù)式洋房具有獨(dú)特的空間魅力，相當(dāng)于兩套大平層的垂直疊加，不僅擁有約8米寬幕客廳，更通過上下雙空中花園設(shè)計(jì)創(chuàng)造了立體生活場(chǎng)景。無論是品茶會(huì)客、園藝休閑還是觀星聚會(huì)，都能找到專屬空間。與別墅相比，復(fù)式洋房既保留了別墅的縱向尺度感，又規(guī)避了別墅高維護(hù)成本的痛點(diǎn)，私密性與便利性兼具。

????那么，價(jià)格不菲的復(fù)式產(chǎn)品是否會(huì)有價(jià)無市？以江發(fā)·天御灣為例，自上周備案價(jià)公布后就吸引許多消費(fèi)者目光。雖然其8棟頂層復(fù)式產(chǎn)品備案價(jià)超1900萬元，但依舊吸引不少意向群體咨詢。

????記者從博學(xué)名苑了解到，其復(fù)式產(chǎn)品主要吸引企業(yè)主管、高管等高凈值人群前來咨詢，因僅有8套，稀缺性強(qiáng)，具有不可復(fù)制的江景和地段價(jià)值，契合了高凈值人群對(duì)居住體驗(yàn)和景觀資源的雙重需求，尚未正式開賣就已經(jīng)吸引不少意向人士。其中，有意購買的消費(fèi)者吳先生是某企業(yè)負(fù)責(zé)人。他告訴記者，相比以前的復(fù)式產(chǎn)品，如今的復(fù)式擁有難得的景觀資源及空間優(yōu)勢(shì)，除了入住舒適外還有一定的收藏價(jià)值，所以一直很關(guān)注。

????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，目前在售的高端復(fù)式產(chǎn)品，如博學(xué)名苑中和苑、江發(fā)天御灣等的復(fù)式產(chǎn)品，都占據(jù)了一線江景資源，稀缺性強(qiáng)。其中，博學(xué)名苑還坐落在市區(qū)核心位置。目前的復(fù)式產(chǎn)品，在設(shè)計(jì)上均采用大平層化，擁有IMAX級(jí)的空間感和景觀視野，還實(shí)現(xiàn)了“類別墅”的功能分區(qū)和私密性居住體驗(yàn)，可謂是集合了資源稀缺性和空間價(jià)值的雙重優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)，復(fù)式洋房適合多代同堂、對(duì)景觀視野、城市配套有一定追求的改善型家庭，保障私密性和互不干擾。

????江門市鼎堃房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理謝慕貞則提到，目前市面上的復(fù)式洋房贈(zèng)送面積多，實(shí)際得房率高，客廳多為中空可改造為夾層增加使用面積，擁有別墅的特色，功能分區(qū)明確，適合多代家庭居住，而且擁有普通洋房地段、配套較為優(yōu)越的特點(diǎn)。此外，復(fù)式洋房的稀缺性也間接影響該類產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)，導(dǎo)致總價(jià)也趨向別墅產(chǎn)品。

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????復(fù)式、別墅、大平層 消費(fèi)者應(yīng)根據(jù)自身情況選擇

????對(duì)于復(fù)式洋房市場(chǎng)的未來，業(yè)內(nèi)人士如何看待？

????不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著改善型需求升級(jí)，復(fù)式洋房憑借“別墅體驗(yàn)+平層便利”的優(yōu)勢(shì)，將成為高端市場(chǎng)新選擇。尤其在城市核心地段，復(fù)式洋房擁有“稀缺景觀+絕版戶型”的屬性，長期保值增值潛力大。

????張鎮(zhèn)蘭表示，目前復(fù)式產(chǎn)品普遍面積較大、總價(jià)高，導(dǎo)致客戶在產(chǎn)品選擇上會(huì)與別墅相比較。目前復(fù)式的靜區(qū)基本設(shè)置在二層，但恰好與樓上的動(dòng)區(qū)相連，對(duì)比別墅，容易存在噪音的影響。未來普通復(fù)式需求或增長乏力，但稀缺資源型復(fù)式產(chǎn)品可能成為高端改善型市場(chǎng)的細(xì)分產(chǎn)品，主打精品定制化路線。

????那么，對(duì)于改善型消費(fèi)者而言，在復(fù)式洋房、別墅和大平層之間，該如何選擇？

????對(duì)此，張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，復(fù)式洋房適合多代同堂、對(duì)景觀視野、城市配套有一定追求的改善家庭。大平層適合注重市區(qū)配套、偏好便利生活，同時(shí)看重資產(chǎn)流動(dòng)性或追求核心地段的人群。別墅帶有獨(dú)立庭院和傳承屬性，如注重隱私與戶外體驗(yàn)、預(yù)算充足且有長期居住規(guī)劃的，可考慮別墅產(chǎn)品。

????鄧桐燊表示，對(duì)于消費(fèi)者來講，三個(gè)產(chǎn)品各有特色，主要還是按自身需求購買不同類型的產(chǎn)品。多代同堂或有老人小孩，不妨選擇大平層；居家辦公、享受自然，可以選擇別墅或復(fù)式頂樓?？傊?，選房最終是看家庭結(jié)構(gòu)、購房預(yù)算和生活的便利性。

????謝慕貞則認(rèn)為，買房最需要考慮的是其居住屬性，應(yīng)根據(jù)家庭成員多少、生活習(xí)慣等多種因素綜合考慮。打個(gè)比方說，如果客戶的家庭是多代同堂的建議首選大平層，剔除老人家上下樓梯的不便和安全隱患，屋內(nèi)動(dòng)線流暢，也可以在一定程度上保證私密性。因此，最終還是得根據(jù)客戶情況才能進(jìn)行適當(dāng)建議。