開平33號(hào)地成交溢價(jià)率為37.4%。

江門市JCR2025-45（蓬江11）號(hào)地周邊配套齊全。

????隨著江門樓市半年成績(jī)單的揭曉，江門土拍市場(chǎng)今年上半年表現(xiàn)如何？記者從江門市自然資源局了解到，上半年我市成交商住用地10宗，比去年上半年多7宗，其中3宗地塊溢價(jià)成交；成交面積約40.2萬(wàn)平方米，同比增加超200%；收金22.36億元，同比增加超400%。相比去年上半年，今年上半年出讓商住用地?zé)o論是總數(shù)、面積還是總金額都大幅上升，呈現(xiàn)出一片向好的局面。

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????成交面積和金額 均同比大漲

????江門市自然資源局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年我市商住用地共成交10宗，其中新會(huì)區(qū)、臺(tái)山市各3宗，蓬江區(qū)和開平市各2宗，而江海區(qū)、鶴山市、恩平市則沒有成交商住用地。

????成交面積方面，共成交約40.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超200%。分區(qū)域看，新會(huì)區(qū)最多，共成交約14.1萬(wàn)平方米，其次到蓬江區(qū)，成交面積約11.4萬(wàn)平方米，接著是臺(tái)山市的約8萬(wàn)平方米，開平市則是約6.6萬(wàn)平方米。

????成交額方面，共成交約22.36億元，同比增長(zhǎng)超400%。分區(qū)域看，蓬江成交額最高，約10.48億元，其次是新會(huì)區(qū)約5.65億元，接下來(lái)到開平市約4.33億元，而臺(tái)山市成交約1.89億元。

????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉分析稱，今年上半年的土拍市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，在“好房子”政策及4.0產(chǎn)品受市場(chǎng)歡迎的熱度刺激下，地理位置優(yōu)越的地塊吸引房企爭(zhēng)拍，特別是開平市，近期4.0產(chǎn)品月銷量非常出色，大大提振房企信心。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊認(rèn)為，江門土拍市場(chǎng)已經(jīng)回暖，也可以看出政府推出的地塊還是花了心思的，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求等方面也十分適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的需求，因此土拍成交率較高。與此同時(shí)，成交地塊區(qū)域都是供需均衡的狀態(tài)，且?guī)齑媪康偷牡貐^(qū)，像江海、恩平、鶴山這三個(gè)購(gòu)房需求不足或庫(kù)存量高的區(qū)域，都沒供地或成交。此外，地塊規(guī)劃容積率更靈活，大部分地塊設(shè)定在1到2.5的區(qū)間，給了開發(fā)商足夠的空間設(shè)計(jì)產(chǎn)品。

????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭則表示，整體來(lái)看，今年上半年江門的土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)出分化明顯的特點(diǎn)。首先是大部分地塊，特別是位于一些非核心城區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地塊都是底價(jià)成交，占了總成交量的七成。這說(shuō)明在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商普遍比較謹(jǐn)慎。其次，形成鮮明對(duì)比的是，一些位于城區(qū)核心位置、配套成熟或發(fā)展?jié)摿Υ蟮膬?yōu)質(zhì)地塊都出現(xiàn)了溢價(jià)成交，最高的溢價(jià)率甚至達(dá)到37.4%。這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)真正的優(yōu)質(zhì)土地資源依然非常認(rèn)可，開發(fā)商愿意為此競(jìng)爭(zhēng)，看好其未來(lái)的價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

????溢價(jià)成交 地塊稀缺得到房企關(guān)注

????今年上半年的土拍市場(chǎng)，最受關(guān)注的莫過(guò)于出現(xiàn)了三宗溢價(jià)成交的地塊。其中開平市2宗，蓬江區(qū)1宗。

????今年1月，匯峰地產(chǎn)以總價(jià)3.49億元，折合樓面地價(jià)約2886元/平方米，成功拿下開平33號(hào)地，溢價(jià)率37.4%。5月7日，濱江新區(qū)一宗商住用地成功出讓——駿景灣以72202萬(wàn)元競(jìng)得江門市JCR2025-45（蓬江11）號(hào)地，折合樓面價(jià)4778元/平方米，溢價(jià)率6.18%。5月30日，開平市一宗商住用地溢價(jià)300萬(wàn)元成交。開平市美譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)8391萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)約1609元/平方米，成功拿下開平09號(hào)地。該地塊溢價(jià)率3.7%，這也是開平年內(nèi)第二宗溢價(jià)成交的商住用地。

????去年同期，江門土拍市場(chǎng)一宗溢價(jià)成交的商住用地都沒有。那么，為何今年上半年的土拍市場(chǎng)，能一下出現(xiàn)3宗溢價(jià)的商住用地？

????鄧桐燊告訴記者，可以看出，政府推地思路是滿足購(gòu)房者剛需和改善型購(gòu)房需求，精準(zhǔn)到位，符合開發(fā)商需求，由此兩者一拍即合，也打破去年的沉悶局面，出現(xiàn)了多宗溢價(jià)地塊。

????張鎮(zhèn)蘭分析，上半年開平市成交的兩宗地塊均位于核心區(qū)“東匯城片區(qū)”附近，周邊擁有繁華的商業(yè)街區(qū)，還有規(guī)劃的新學(xué)校，生活便利度、成熟度都受到當(dāng)?shù)厝说恼J(rèn)可。其次是該板塊有市場(chǎng)基礎(chǔ)支撐，目前周邊集中了多個(gè)開平去化速度較快的樓盤，房企對(duì)這個(gè)地塊未來(lái)的銷售前景有較大的信心。至于蓬江區(qū)方面，成交地塊位于濱江新區(qū)核心地段，景觀、商業(yè)、教育等配套齊全。尤其是景觀資源方面，該地塊北望園山湖公園，西望會(huì)展中心、江門體育中心，景觀視野開闊，且周邊還聚集了多個(gè)高端樓盤?！皸l件如此優(yōu)越，自然得到房企的重點(diǎn)關(guān)注。”

????“能溢價(jià)成交的前提是房企搶地，而搶地的前提是地塊的稀缺性，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是賣一塊少一塊。”鄧桐燊還表示，上半年，開平兩宗成交的商住用地出現(xiàn)溢價(jià)，主要還是優(yōu)質(zhì)地段，一塊位于東匯城大型商住區(qū)域，另一塊位于開平市中心臨江地位，均為成熟居民區(qū)，周邊商業(yè)配套完善，居住人口集中，由此受到開發(fā)商歡迎。而江門市蓬江區(qū)華安路與龍騰路交叉口東北側(cè)地段地塊是濱江新區(qū)圓山湖公園旁最后一塊靚地，周邊居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)配套趨向成熟。

????展望下半年 土拍市場(chǎng)將繼續(xù)活躍

????那么，對(duì)于今年下半年的土拍市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士如何看待？

????不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著利好政策的不斷釋放，存量房的持續(xù)去化以及地塊質(zhì)量不俗，預(yù)計(jì)土拍市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)?；加上中央持續(xù)加力穩(wěn)樓市，正在悄然改變購(gòu)房人的預(yù)期和信心。只要政府推出優(yōu)質(zhì)地塊或給予更好的建設(shè)規(guī)劃條件，相信下半年的土拍市場(chǎng)依舊值得期待。

????楊東卉分析，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇和房地產(chǎn)利好政策的加持，購(gòu)房者信心得到恢復(fù)，提升了對(duì)大宗商品的消費(fèi)意愿，從而推動(dòng)置業(yè)需求的釋放。房企的投資意愿自然也同步提升，帶動(dòng)土拍市場(chǎng)的回暖。下半年的土拍市場(chǎng)需要“好地塊”支撐，希望相關(guān)部門在下半年可以繼續(xù)供應(yīng)位置好的地塊，讓拍地企業(yè)可以在此基礎(chǔ)上開發(fā)出市場(chǎng)熱度十足的樓盤。

????鄧桐燊認(rèn)為，按上半年的推地思路，按需供地、精準(zhǔn)推地是主線，相信今年下半年也不例外。同時(shí)，為落實(shí)中央提出的房地產(chǎn)政策，預(yù)計(jì)下半年將推出更優(yōu)質(zhì)、更符合市場(chǎng)發(fā)展方向和購(gòu)房者需求的地塊。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，土拍市場(chǎng)也會(huì)持續(xù)升溫，有望看到更多溢價(jià)成交的地塊出現(xiàn)。

????張鎮(zhèn)蘭則表示，地塊方面，核心區(qū)的地塊只要位置足夠好、潛力足，仍有較大概率維持一定熱度，甚至出現(xiàn)合理溢價(jià)。不過(guò)，非核心區(qū)地塊可能持續(xù)平淡，需要更大的配套支持或更優(yōu)的出讓條件來(lái)吸引買家。房企方面，其拿地意愿將依賴于板塊市場(chǎng)的銷售情況?？偟膩?lái)說(shuō)，下半年市場(chǎng)或延續(xù)謹(jǐn)慎分化格局，但若政策支持和銷售回暖延續(xù)，土拍市場(chǎng)有望保持活力并帶動(dòng)整體氛圍的適度改善。