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從商業(yè)配套不足到日漸繁華 濱江新區(qū)離CBD還有多遠?

來源:江門日報  發(fā)表時間:2025-07-23 07:31   

“灣區(qū)之眼”商業(yè)區(qū)的開業(yè)填補了濱江新區(qū)商業(yè)板塊的空缺。

“灣區(qū)之眼”商業(yè)區(qū)的開業(yè)填補了濱江新區(qū)商業(yè)板塊的空缺。

濱江新區(qū)的金宴樓臻品人氣旺。

濱江新區(qū)的金宴樓臻品人氣旺。

江門體育中心。

江門體育中心。

華盛路片區(qū)樓盤扎堆。

華盛路片區(qū)樓盤扎堆。

????傍晚時分,從江門大道駕車駛入濱江新區(qū)華盛路,除了川流不息的車輛,還能看到一派繁榮的商業(yè)景象。從華盛路首個肉菜市場開門迎客,到濱江·僑都匯多家門店陸續(xù)開業(yè),從灣區(qū)之眼商業(yè)區(qū)日漸繁華,到老廣新意落戶河濱新路,從金宴樓的鎏金招牌,到買菜易·濱江市集的生鮮綠意。這片曾經(jīng)被戲稱為“商業(yè)荒漠”的濱江新區(qū),正日漸生長出城市的繁華肌理。

????自誕生之日起,濱江新區(qū)便被視為江門將來的城市新核心。從2012年的一紙規(guī)劃至今,歷經(jīng)多年發(fā)展,昔日曾是魚塘荒郊的濱江新區(qū),如今已成為遍布高樓大廈的熱土,吸引了一批又一批居民來安居落戶。那么,煙火氣漸濃的濱江新區(qū),距離成為城市CBD還有多遠?

????文/圖 江門日報記者 陸沿任

????變化 商業(yè)配套從無到有

????“現(xiàn)在已經(jīng)坐滿了,麻煩您等一下。”每到周日中午時分,位于濱江·僑都匯的金宴樓臻品座無虛席,人聲鼎沸,等候用餐的客人不在少數(shù)。這家金宴樓的新門店自今年6月16日在華盛路開業(yè)以來,客流量可以說是超出預期?!懊康街苣?,就會有許多消費者過來喝早茶,到了中午時分會特別忙。”金宴樓一名工作人員說。

????該門店所在的濱江·僑都匯,就是此前的保利西街,被蓬江國資收歸麾下后,招商工作一直在緊鑼密鼓地進行當中。截至目前,包括肯德基、麥當勞、金宴樓、瑞幸咖啡、茶理宜世、趙記傳承、大家樂等一系列知名品牌已經(jīng)確認進駐。其中,金宴樓、瑞幸咖啡、茶理宜世等品牌門店已經(jīng)率先開門迎客。記者了解到,濱江·僑都匯預計今年下半年開業(yè),將填補華盛路缺乏大型商場的空白。

????而距離濱江·僑都匯約1公里的買菜易·濱江市集,同樣是一幅熱鬧的景象。6月1日,蓬江區(qū)濱江新區(qū)華盛路首個肉菜市場——買菜易·濱江市集正式開業(yè),為華盛路周邊居民及經(jīng)營主體營造了一個安全、舒適、便利的購物環(huán)境。每天早上,買菜易·濱江市集開門迎客,前來“趕場”的居民便絡繹不絕,問候聲、詢價聲此起彼伏。據(jù)悉,買菜易·濱江市集共引進了66個商家,品類豐富且分區(qū)明確,解決了周邊居民買菜難的問題。

????華盛路的熱鬧,只是濱江新區(qū)商業(yè)氛圍日益濃厚一個縮影。

????去年7月,由江門鐵建城建造的濱江地標“灣區(qū)之眼”,其一樓商業(yè)區(qū)便正式試業(yè),成為濱江新區(qū)首個開門迎客的商業(yè)綜合體,填補濱江新區(qū)商業(yè)板塊的空缺。據(jù)悉,“灣區(qū)之眼”商業(yè)區(qū)開業(yè)當日便刷新了濱江新區(qū)商業(yè)單日客流紀錄。目前,包括麥當勞、柒哩泰Chilli Thai、霸王茶姬、蘇閣鮮果茶、易站便利店等30家知名品牌已簽約入駐并陸續(xù)開門迎客。其中,奶茶門店霸王茶姬月銷量已超過2萬杯,蘇閣鮮果茶的月銷量也超過7000杯。

????在“灣區(qū)之眼”隔壁,則是同樣新開業(yè)的老廣新意·盛和大酒樓。今年1月,老廣新意在濱江新區(qū)的首家門店開張,吸引許多市民的關注。自此,濱江新區(qū)的居民足不出新區(qū)就可以體驗“一盅兩件”。而更早之前,江門保利皇冠假日酒店的開門迎客,則填補了濱江新區(qū)缺乏高端酒店的空白。

????根據(jù)規(guī)劃,濱江新區(qū)將成為未來的城市CBD?;仡欉^去,濱江新區(qū)自規(guī)劃階段起便吸引多家知名房企投資開發(fā),使其成為江門房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計,濱江新區(qū)已建及在建樓盤達30多個,僅華盛路片區(qū)就有18個。隨著人口不斷聚集,商業(yè)需求也逐漸增長,推動濱江新區(qū)商業(yè)不斷發(fā)展。

????日漸繁榮的,不只是商業(yè)。近年來,江門體育中心、會展中心、城市公園、交通路網(wǎng)、中小學及幼兒園等城市配套的快速完善,為濱江新區(qū)的未來發(fā)展奠定了堅實基礎。醫(yī)療方面,濱江新區(qū)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的建設也在進行中。隨著最為缺失的商業(yè)板塊逐漸補上,濱江新區(qū)CBD的雛形已呼之欲出。

????問題 濱江新區(qū)的“成長煩惱”

????然而,嶄露頭角的濱江新區(qū),也有“成長煩惱”。

????市民李先生是濱江新區(qū)的一名業(yè)主。他告訴記者,平時上班的時候,為了方便接送小孩,自己住在濱江新區(qū),但到了周末就會回到位于育德片區(qū)的舊房子住?!盀I江新區(qū)這兩年固然發(fā)展很快,但不完善的地方還有不少,周末能帶小孩逛逛的室內(nèi)商場比較少,吃飯的地方也少,比起城市CBD還有距離。”李先生說。

????李先生所言非虛。近日,記者通過江門日報官方微信公眾號開展了一個關于濱江新區(qū)的調(diào)查,共吸引近2000名江門網(wǎng)友投票。數(shù)據(jù)顯示,超9成網(wǎng)友認為濱江新區(qū)與城市CBD的定位還有距離,配套還不完善;僅有約4%的江門網(wǎng)友認為濱江新區(qū)已經(jīng)是城市CBD。

????CBD,即中央商務區(qū)的英文簡稱,是指一個城市的核心商業(yè)和辦公區(qū)域。這里通常集中了大量的金融機構、商業(yè)活動、企業(yè)總部、高端酒店和購物中心等,是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。

????驅(qū)車濱江,金融機構的身影難覓,銀行網(wǎng)點屈指可數(shù),這直觀映射出其在構建商務核心功能上的短板。成熟的CBD,其魅力不僅在于熙攘的商業(yè),更在于其是金融、法律、咨詢等高端服務業(yè)的“總部磁場”。反觀濱江新區(qū),當前的商業(yè)生態(tài)仍以餐飲、零售等消費服務為主,甲級寫字樓群的稀缺與龍頭企業(yè)區(qū)域總部的缺席,使其在構建“商務生態(tài)鏈”上,與北新區(qū)等成熟區(qū)域存在顯著落差。數(shù)據(jù)顯示,北新區(qū)已集聚十數(shù)家金融機構總部及多家大型企業(yè),其密度與能級遠超濱江新區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計,以金融機構為例,濱江新區(qū)僅有工行、農(nóng)行等兩三家銀行網(wǎng)點,而北新區(qū)不但銀行網(wǎng)點多,更有超10家銀行總部進駐,約占據(jù)全市銀行總部進駐數(shù)量的三分之一。

????“濱江新區(qū)銀行網(wǎng)點太少了,我每次辦理銀行業(yè)務都得跑到比較遠的地方。”柯女士告訴記者,自己的工資卡是建設銀行的,但濱江新區(qū)沒有建設銀行的網(wǎng)點,所以自己都得前往位于江僑路的建設銀行網(wǎng)點進行辦理。

????而在發(fā)展最快的商業(yè)配套方面,濱江新區(qū)依舊存在不足。每到夜幕降臨,濱江新區(qū)的燈火雖然很亮,但與幾公里外繁華的北新區(qū),仍形成鮮明對比。

????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長楊東卉告訴記者,濱江的商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出“點狀分布”的態(tài)勢,尚未形成有機聯(lián)動。保利大都會等社區(qū)商業(yè)初具規(guī)模,但空置商鋪與頻繁更替的商戶,揭示了業(yè)態(tài)的不穩(wěn)定性,華盛路沿線同樣如此。尤為明顯的是夜間經(jīng)濟的薄弱,當北新區(qū)的蓬江萬達廣場等商圈依然人聲鼎沸時,濱江新區(qū)的商業(yè)區(qū)則客流稀疏。

????在這背后,是北新區(qū)經(jīng)過長期發(fā)展而形成的居住人口結構,而濱江新區(qū)仍存在明顯的“候鳥現(xiàn)象”——不少購房者將其作為第二居所,周末則返回北新區(qū)或老城區(qū)生活,導致濱江新區(qū)商業(yè)難以形成穩(wěn)定客流。以華盛路為例,據(jù)初步估算,華盛路片區(qū)的入住率只有3成左右。

????產(chǎn)業(yè)支撐的薄弱則是目前濱江新區(qū)的另一硬傷。江門職業(yè)技術學院教授宋旭民分析,與成熟CBD相比,濱江新區(qū)雖然也有濱江總部大樓這樣的商務辦公寫字樓,但空置率較高,再加上缺少大型企業(yè)總部,缺乏產(chǎn)業(yè)導入導致人口流動呈現(xiàn)明顯的潮汐現(xiàn)象,工作日白天人口密度甚至不足晚間的一半,這種人口波動直接影響了商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。而從功能定位來看,成熟的CBD需要具備商務辦公、金融服務、商業(yè)消費、文化娛樂等復合功能。目前濱江新區(qū)仍以居住功能為主導,商務辦公面積很少,金融服務業(yè)態(tài)寥寥無幾,距離真正的城市中心商務區(qū)還有明顯差距。

????宋旭民還表示,以距離濱江新區(qū)最近的北新區(qū)為例,該片區(qū)不僅擁有成熟的居住功能,還集聚了金融、商務、文化等產(chǎn)業(yè)資源。其中,發(fā)展大道沿線已形成金融集聚區(qū),吸引銀行、保險等機構入駐,日間人口流動均衡。相比之下,濱江新區(qū)商務辦公面積嚴重不足。

????同樣住在濱江新區(qū)的李女士則告訴記者,目前濱江新區(qū)還沒有醫(yī)院配套,看病就醫(yī)還是不方便,從濱江新區(qū)駕車到距離最近的三甲醫(yī)院江門市中心醫(yī)院,至少需要20分鐘車程?!叭绻箩t(yī)院盡早建成,大家就醫(yī)可以更加方便?!?/p>

????思考 未來該如何完善?

????站在華盛路眺望,塔吊林立的工地與日漸繁華的商業(yè)街區(qū)共同勾勒出新區(qū)蓬勃的生命力。雖然存在不足,但濱江新區(qū)未來可期。

????近段時間,濱江新區(qū)動作頻頻:擬投資2.3億元的觀瀾湖綜合游樂場項目正在施工當中;濱江悅動體育樂園規(guī)劃方案獲批,將于年內(nèi)建成開放;潮岸文旅創(chuàng)意綜合體商業(yè)改建項目的標志性建筑摩天輪樂園計劃于今年國慶節(jié)開業(yè)運營;位于華盛路的貴興新廣場寫字樓項目已經(jīng)封頂。

????展望前路,濱江新區(qū)的發(fā)展藍圖已徐徐鋪展。記者了解到,我市將加快濱江新區(qū)開發(fā)建設,依托濱江新區(qū),強化江門市中心城區(qū)引領城市發(fā)展的重要地位,規(guī)劃引導各重大發(fā)展項目、重大基礎設施和高等級公共服務設施等在中心城區(qū)集聚和高標準建設,推動濱江新區(qū)與大型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)北組團聯(lián)動發(fā)展;推動濱江新區(qū)啟動區(qū)二期建設,加快推進濱江新區(qū)與蓬江大型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)先行啟動區(qū)融合發(fā)展,建設產(chǎn)城融合示范區(qū)、城市高質(zhì)量發(fā)展的中央活力區(qū),加快完善商務會展、總部經(jīng)濟、演藝體育、教育醫(yī)療等城市服務功能,推動向北與鶴山融合發(fā)展。

????基礎設施方面,我市將進一步對濱江新區(qū)進行完善,推進“五縱五橫兩環(huán)兩鐵”交通網(wǎng)絡建設,完善公交、軌道站點接駁,提升新區(qū)通達性;公共服務配套方面,將加快濱江新區(qū)學校、醫(yī)院、文化中心等公共服務設施建設,引入優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源,打造15分鐘生活圈。產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展方面,未來,我市將依托濱江新區(qū)科創(chuàng)平臺,培育壯大智能家電、新一代信息技術等產(chǎn)業(yè)集群,建設“深圳研發(fā)+蓬江制造”合作示范基地,打造產(chǎn)城人高度融合的活力新城。

????“隨著各種配套的逐步兌現(xiàn),相信入住濱江新區(qū)的人會越來越多,生意也會越來越好。我們對濱江新區(qū)的未來很有信心?!卑酝醪杓罱F建城店店長魏錦濤說。

????那么,將濱江新區(qū)真正打造成為CBD,需要在哪些方面進行提升?

????五邑大學經(jīng)濟管理學院副教授伍鋒建議,商業(yè)方面,推動保利時光匯等綜合體盡快運營,并引入知名品牌,瞄準區(qū)域首店、體驗店、旗艦店等,打造區(qū)域商業(yè)標桿,通過政策扶持,吸引連鎖超市、高端服飾以及餐飲品牌進駐,提升商業(yè)品質(zhì);可借鑒廣州珠江新城、深圳南山等成熟CBD的經(jīng)驗,規(guī)劃高端購物中心、特色商業(yè)街,滿足不同層次的消費需求,如可結合濱水優(yōu)勢,規(guī)劃特色商業(yè)街,如打造“僑味風情街”,系統(tǒng)整合五邑各地特色僑鄉(xiāng)文化、非遺技藝、地道美食。業(yè)態(tài)上,除了餐飲文創(chuàng),可增設文化微展館、特色手作工坊等,強化沉浸式體驗與文化認同感。同時,要大力發(fā)展夜間經(jīng)濟,打造夜市、步行街,支持“外擺經(jīng)濟”的規(guī)范化、美化,引入潮玩、livehouse等,吸引年輕人消費。

????產(chǎn)業(yè)方面,要強化產(chǎn)業(yè)導入,實現(xiàn)“以產(chǎn)促城”,重點吸引生產(chǎn)性服務業(yè),如工業(yè)設計、檢驗檢測認證、專業(yè)咨詢等,依托江門制造業(yè)基礎形成特色產(chǎn)業(yè)集聚,重點培育文創(chuàng)產(chǎn)業(yè),利用僑鄉(xiāng)文化資源打造文創(chuàng)園區(qū),吸引年輕人群。同時,積極規(guī)劃企業(yè)總部基地,吸引本土龍頭企業(yè)、金融機構設立區(qū)域總部;可設立“濱江新區(qū)企業(yè)服務中心”,推行“一窗通辦”服務模式,為重點項目開辟綠色通道。在財政支持方面,可設立濱江新區(qū)發(fā)展基金,對入駐的優(yōu)質(zhì)企業(yè)給予落戶獎勵。加強與國際知名體育賽事、文化活動的合作,引入高端賽事、展覽等,提高濱江新區(qū)的國際知名度與影響力。

????廣州大學教授、房地產(chǎn)研究所所長陳琳則建議,可劃定“灣區(qū)之眼—河濱新路”為夜間經(jīng)濟示范區(qū),延長餐飲、娛樂場所營業(yè)時間,策劃“濱江夜市”活動。在大型居住區(qū)推廣“15分鐘生活圈”,每個社區(qū)配置便民服務中心(含銀行網(wǎng)點、社區(qū)食堂等),試點“社區(qū)規(guī)劃師”制度,讓居民參與公共空間設計。

????宋旭民表示,北新區(qū)用了20年時間,從一片荒地成長為城市中心。目前濱江新區(qū)才發(fā)展了10多年,還需要多點培育,未來5年將是關鍵窗口期。隨著商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、交通的逐步完善,濱江新區(qū)有望縮小與北新區(qū)的差距,最終實現(xiàn)從“新城”到“中心”的蛻變。

????正如宋旭民所言,給濱江新區(qū)以時間,它必還城市以驚喜。濱江新區(qū)的故事,才剛翻到精彩的篇章。

????專家聲音

????濱江新區(qū)的發(fā)展需要政府、企業(yè)和市民三方協(xié)同推進。政府要當好“規(guī)劃師”,加快編制新區(qū)專項規(guī)劃,設立企業(yè)發(fā)展專項資金,對重點商業(yè)項目給予現(xiàn)金落戶獎勵,并優(yōu)化項目審批流程。企業(yè)要成為“城市運營商”,開發(fā)商需注重商業(yè)配套建設,積極打造復合型商業(yè)綜合體,零售企業(yè)應創(chuàng)新經(jīng)營模式,引入首店經(jīng)濟等新業(yè)態(tài)。市民則要積極參與新區(qū)建設,通過社區(qū)議事會等方式反映生活需求,共同培育消費習慣。通過多方協(xié)作,力爭5年內(nèi)將濱江新區(qū)打造成為商業(yè)繁榮、宜居宜業(yè)的城市新中心。

????隨著這些措施的落地,預計濱江新區(qū)將逐步從商業(yè)繁榮邁向功能復合的成熟CBD階段。未來的濱江新區(qū),不僅要有鱗次櫛比的高樓大廈,更應成為匯聚人才流、資金流、信息流的區(qū)域中樞,真正擔起江門城市新核心的歷史使命。

????——廣州大學教授、房地產(chǎn)研究所所長陳琳

????發(fā)展濱江新區(qū),提升人口黏性是關鍵。要進一步完善肉菜市場、醫(yī)療等公共服務,增強居民定居意愿。進一步優(yōu)化社區(qū)商業(yè),提供便捷的日常消費選擇,減少濱江居民對老城區(qū)的依賴。比如醫(yī)療配套方面,可開通從濱江新區(qū)住宅區(qū)到的公交專線,方便本地居民就醫(yī)。同時,可通過引資等方式,盤活各個項目,有關部門可以積極走出去進行招商引資,也可以通過多種途徑對項目進行招商宣傳。

????——五邑大學經(jīng)濟管理學院副教授伍鋒

(責任編輯: 方藝 二審:司徒俊杰 三審:鐘建基 )
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